КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ НА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТОВ

Материнский капитал может быть использован на приобретение, постройку или реконструкцию жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся продать данную жилую площадь для того, чтобы купить больше или разменять на несколько маленьких. В этом случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

ЕСТЬ ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Перед тем как продать квартиру, купленную за счет материнского капитала, важно изучить законодательство. Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью. Поэтому продажа такого жилья ограничена получением разрешения от органов опеки. В соответствии со статьями ГК РФ, соответствующие государственные органы, как правило, следят, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих условий:

  • Несовершеннолетний дети не должны лишиться своей доли или эквивалентной суммы денег
  • Доля ребенка, приобретенной на материнский капитал, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется;
  • Родители либо опекуны должны предоставить подопечному условия проживания, ни в чем не уступающие предыдущим;
  • Если планируется переезд из городского жилья в сельскую, могут понадобиться дополнительные аргументы, чтобы получить разрешение. Например, подтверждение смены рабочего места, медицинская справка с соответствующей рекомендацией;
  • Лучшим вариантом совершения сделки будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой.
При попытке обойти закон органы опеки могут подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

КАКИЕ НУЖНЫ ДОКУМЕНТЫ?
Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:
  • Заявления от лица родителей или опекунов;
  • Письменное согласие от детей старше 10 лет;
  • Заявления от лица детей, достигших возраста 14 лет;
  • Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении); Свидетельство о браке или разводе;
  • Документы на продаваемую и приобретаемую квартиры;
  • Справки о погашении всех долгов по оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.
Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

  • Оформить у нотариуса документ, подтверждающий выделение детям доли в будущей квартире в течение полугода с момента начала ее использования;
  • Указать иное жилье, в котором ребенку выделят часть собственности, если таковая имеется;
  • Доказать, что детям на счета планируется перевести средства, эквивалентные их части имущества;
  • Подтвердить документально, что средства от продажи будут потрачены на дорогостоящее лечение или обучение ребенка.
Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

  • Выбор квартиры, где прописано больше граждан, чем в прежней;
  • Отказ собственника, который продает квартиру, выписаться сразу после продажи;
  • Покупка новой квартиры в рассрочку или ипотеку.
При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Большинство банков не разрешают выделять доли детям до момента полного погашения ипотечного займа. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости. В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца. По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом. Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации. В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

КАКОВЫ РИСКИ ДЛЯ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ?
Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

  • Если сделка совершена в обход государственных органов, ее признают незаконной и оспорят;
  • В суд могут обратиться несовершеннолетние собственники, права которых были нарушены. При этом срок давности обращения – три года после их 18-летия;
  • Когда продажа признана недействительной, обе стороны обязаны вернуть все, что ими было получено ранее;
  • Покупателю будет возвращена только сумма, которую он уплатил за квартиру ранее, а не ее цена на момент судебного решения. А ведь она, скорее всего, ощутимо вырастет;
  • При условии, что у продавца не окажется нужной суммы, он будет выплачивать ее в виде посильных отчислений, что может длиться не один десяток лет.
Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег. Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы. Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

ГДЕ ПОЛУЧИТЬ КВАЛИФИЦИРОВАННУЮ ПОМОЩЬ?
Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем. Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов. Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «Приоритет». Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат. У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

  • Юридическое сопровождение продажи и покупки;
  • Квалифицированная оценка недвижимости;
  • Подбор предложений и поиск потенциальных покупателей на основе собственной базы объявлений;
  • Оформление договоров и сопутствующих документов.
Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в в офисе.

Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы быть в курсе последних новостей нашей компании
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности