Как ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТОВ

Согласно законодательству, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд условий. Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости. Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ. Продать такую квартиру можно тремя способами:
  1. За наличный расчет
  2. Частично наличный расчет
  3. С помощью банк
КАК ПРОДАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ ЗА НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ
Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО У ПОКУПАТЕЛЯ ТАКЖЕ ЕСТЬ ИПОТЕКА?
В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:
  • собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
  • кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.
В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:
1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.
2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии).
3. Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).
4. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки. Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.
5. Чтобы банк покупателя смог оформить закладную, продавец должен предоставить перечень документов (зависит от конкретной кредитной организации).
6. Продавец предоставляет банку покупателя нужные документы с целью оформления закладной и договора ипотеки.
7. В случае положительного ответа банка стороны оформляют договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в МФЦ или Регистрационной палате.
8. Продавец получает оставшуюся сумму.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ПРИ ПОМОЩИ БАНКА?
Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений. Последовательность действий при таком способе продажи следующий:

1. Продавец обращается в банк с просьбой продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке.
2. Банк ищет покупателя.
3. Банк готовит предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и покупателем и заверяется у нотариуса.
4. Для расчета по сделке кредитная организация предоставляет собственные депозитные ячейки. Покупатель перечисляет на данные ячейки средства (сумма для погашения задолженности + оставшаяся часть).
5. Продавец заключает с покупателем договор купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате и получает доступ к предназначенным для него денежным средствам.

ЧЕМ РИСКУЕТ ПОКУПАТЕЛЬ?
Согласие передать продавцу деньги, необходимые для снятия обременения, может угрожать потерей средств в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется реализовать квартиру или окажется мошенником. Более того процесс такой сделки растянут по срокам и если покупателю необходимо срочно переехать, то лучше заранее подумать об этом моменте.

Если Вам необходимо продать ипотечную квартиру или купить, то лучше обратиться за советом к хорошему риелтору или юристу, тогда весь процесс будет отлажен, понятен и юридически правилен. Так как риски в такой сделке несут обе стороны, то лучше подстраховаться и здесь мы можем Вам помочь. Наши специалисты грамотно Вас проконсультируют, помогут в сборе и подаче документов, ускорят сам процесс сделки и помогут найти покупателя на Вашу недвижимость.
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы быть в курсе последних новостей нашей компании
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности